La reforma liberalizadora de 2013, además de no dar los resultados esperados en lo relativo al incremento de la oferta de vivienda y la moderación de los precios, ha situado al arrendatario de una vivienda como residencia habitual en una posición de debilidad que no responde a las condiciones mínimas de estabilidad y seguridad con las que se debe dotar al inquilino de una vivienda en posesión de justo título.
A efectos de contextualizar el marco normativo en el que nos vamos a mover, cabe recordar que el artículo 47 de la CE proclama el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y, a nivel internacional, la Declaración Universal de Derechos Humanos de Naciones Unidas en su artículo 25, sitúa la vivienda como objeto de un derecho fundamental de las personas, tan elemental y básico como el alimento, el vestido o la asistencia médica.
La presente reforma se construye en base a 5 grandes motivos
PRIMER MOTIVO – La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado. Según los datos de Eurostat, en 2017, más del 42% de los hogares españoles, destinaron más del 40% de sus ingresos al pago de alquiler. Además, en los últimos tres años, el precio del alquiler se ha incrementado en más de un 15% u, en algunas localizaciones, el incremento duplica el registrado en el conjunto de España.
SEGUNDO MOTIVO – El desigual comportamiento del mercado del alquiler de vivienda
TERCER MOTIVO – La escasez de parque de vivienda social. En España, la cobertura de vivienda social es inferior al 2,5% de los hogares, cifra que contrasta con las registradas en otros países europeos como Francia, Reino Unido, Holanda, Suecia, Austria o Dinamarca (15%).
CUARTO MOTIVO – Creciente número de desahucios vinculados a contratos de alquiler. Se está registrando un crecimiento anual de casi el 5%.
QUINTO MOTIVO – Necesidad de responder a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida en un contexto demográfico marcado por un progresivo y alarmante envejecimiento de la población.
· De las reformas realizadas, las más significativas y que van a tener mayor afectación practica son, a grandes rasgos, las siguientes:
1- Se recuperan los plazos anteriores a la Ley 4/2013, de 4 de junio – SE ESTABLECE EN 5 AÑOS EL PERIODO DE PRORROGA OBLIGATORIA. EN EL CASO DE QUE EL ARRENDADOR SEA UNA PERSONA JURÍDICA, EL PLAZO FIJADO ES DE 7 AÑOS.
2 – Prórroga tácita: Llegada la fecha del vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo con 4 MESES de antelación al cumplimiento de los 5 o 7 años (en función de si el arrendador es persona física o jurídica) y con 2 meses de antelación el caso del inquilino, el contrato se prorrogará ANUALMENTE durante 3 años más.
3 – Se fija en 2 mensualidades de renta como MÁXIMO, la cuantía de las garantías adicionales a la fianza (aval, depósito) salvo que se trate de contratos de larga duración.
4 – Se establece por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria de y de formalización del contrato serán a cargo de arrendador, cuando este sea persona jurídica.
PROPIEDAD HORIZONTAL (Título II)
Se establecen modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras de MEJORA DE LA ACCESIBILIDAD recogidas en el artículo 10.1.B) de la Ley de Propiedad Horizontal.
Se incrementa hasta un 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de obras obligatorias de accesibilidad.
DESAHUCIO DE VIVIENDA
El título III incorpora dos modificaciones del procedimiento de desahucio de vivienda. La primera, especifica que deberá fijarse por el órgano judicial el día y la hora exactos de los lanzamientos. La segunda, introduciendo el trámite de comunicación a los servicios sociales y, cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de tres meses cuando el demandante sea persona jurídica. De
esta forma se clarifica el procedimiento, introduciendo mayor seguridad jurídica y medidas específicas para atender a aquellas situaciones que demanden una mayor protección social.
Por último, el título IV, recoge tres medidas en relación a la Ley de Haciendas Locales:
En primer lugar, se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
En segundo lugar, se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, mediante su remisión a la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal, con rango de ley, al objeto de que pueda ser aplicado por los ayuntamientos mediante la aprobación de la correspondiente ordenanza fiscal.
Y, por último, se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.
Enlace BOE: https://www.boe.es/boe/dias/2019/03/05/pdfs/BOE-A-2019-3108.pdf